أكدت مى عبدالحميد ـ رئيس صندوق التمويل العقارى ـ أن الدعم العقارى يصل إلى مستحقيه على عكس دعم الطاقة ورغيف العيش مشيرة إلى أن 75٪ من المواطنين بحاجة للحصول على دعم الصندوق فى ظل الظروف الاقتصادية الصعبة حالياً.. وأضافت فى حوارها لـ«السوق العربية» أن الدكتور طارق وفيق وزير الإسكان سوف يعلن خطة الصندوق الجديدة خلال مؤتمر اليورومنى الذى سيعقد يوم الثلاثاء المقبل، وخطة الصندوق لن تكون فى معزل من سياسة الوزارة. وأشارت إلى أن الصندوق يستطيع تمويل عدد 40 ألف وحدة سكنية سنوياً ضمن مشروع المليون وحدة سكنية، وأن التمويل الإسلامى لن يكون أقل تكلفة مما هو سائد الآن لكنها سوف تشجع على دخول فئات جديدة للاستفادة من التمويل.. وأرجعت تراجع المتعاملين بنظام التمويل العقارى إلى تقصير الحكومات المتعاقبة فى التوعية بأهمية الحصول على التمويل العقارى وأن سعر الفائدة لم يكن معوقًا أمام المستفيدين فبمقارنة معدل التضخم نجد أن تكلفة التمويل لن تتجاوز 3٪.

إقرار نظام الإيجار لن يؤثر على دور الصندوق.. وحق الانتفاع لا يعوقنا

● ما خطة الصندوق خلال الفترة المقبلة وكيف ستشاركون فى مشروع المليون وحدة؟

- نحن فى إطار الإعداد لهذه الخطة ومن المتوقع أن يعلنها الدكتور طارق وفيق وزير الإسكان خلال فعاليات مؤتمر اليورومنى الأسبوع الجارى ولدينا عدد كبير من الوحدات تم الحصول عليها من هيئة المجتمعات العمرانية بالإضافة إلى «محور المستثمرين»- أحد مشروعات وزارة الإسكان وتجرى حالياً- وهو الوحدات الشاغرة.

ونسعى لتكون خطة الصندوق متفقة مع سياسة الإسكان الاجتماعى ككل وبما أننا جزء من الوزارة فلا يجب أن نكون فى معزل عن سياستها. وخطة وزارة الإسكان فى الفترة المقبلة تنقسم إلى محورين محور الإيجار ومحور التمليك ونحن نمول محور التمليك وفقاً للقرار الجمهورى الذى أنشئ به الصندوق. وفيما يتعلق بمشروع المليون وحدة والمقرر خلاله إنشاء 20 ألف وحدة سنوياً سوف تنقسم بين الإيجار والتمليك ويمكن للصندوق تمويل 40 ألف وحدة سكنية سنوياً على الأقل واستعد الصندوق لهذا المشروع من خلال بنية مؤسسيه وجاهزين للمشاركة فى المشروع. وبالنسبة للإيجار ما زال وزير الإسكان يبحث عن إطار له وقد يكون لنا دور بناء على سياسة الوزارة.

● هل سياسات الوزير الحالى تختلف عن سابقه؟

- نعم هناك فارق كبير فالوزير السابق كان يتحدث عن خطط بعيدة المدى وليس لها تمويل وليس لها قابلية للاستدامة أما الوزير الحالى فأكثر واقعية ومعرفة بالعقبات ولديه فكر يقوم على سياسة الاستدامة ولديه رؤية للآليات واقعية ومعرفة بالعقبات ولديه فكر يقوم على سياسة الاستدامة ولديه رؤية لآليات التمويل كما أنه متعاوناً مع جميع الجهات المرتبطة بالوزارة وهذا يجعلنى كرئيس للصندوق أكثر تفاؤلا بمستقبل الصندوق وقدرته على استغلال السيولة المالية التى تزيد على مليار جنيه فى مشروعات سكنية تخدم محدودى الدخل.

● هناك تخوف لدى القاعدة العريضة من المواطنين للحصول على قرض تمويل عقارى؟

- من وجهة نظرى أن الحكومات السابقة قصرت فى توعية المواطنين بأهمية هذا المنتج ولم تسوقه بالشكل المطلوب، فالعالم كله يعمل بنظام التمويل العقارى ولكن هذا المفهوم ما زال بعيداً عن العديد من العملاء ويغفلون فوائده والعميل لا يتخوف من التمويل العقارى تخوفاً من تكبد سعر الوحدة بثمن الضعفين على عشرين عاما والحقيقة أن ثمن الشقة سوف يتضاعف خمس مرات خلال فترة سداد قرض التمويل، ودليلى أن الصندوق كان يقوم ببيع وحدات المشروع القومى السابق بخمسين ألف جنيه منذ 4 سنوات أصبحت الآن تباع بـ100 ألف جنيه، إضافة أن التشريعات التى تحكم عملية التمويل بها بعض المعوقات وتحتاج إلى تعديل ومنها وبصفة عاجلة مسألة الدخل أنها تحدد قيمة التمويل الذى سيحصل عليه العميل، ونسعى إلى تعديل المادة 35 بقانون التمويل العقارى بحيث تسمح للمستفيد بدفع 40٪ من دخله كأقساط لقرض التمويل فمن المفترض أن تكون التفاصيل مرنة ومتروكة لجهات التمويل التى تتعامل مباشرة مع المستفيد وعندها قدرة على التحقق وتحديد نسبة الأقساط الشهرية، وهناك بعض المستفيدين يطلبون دفع 50٪ من رواتبهم أقساطاً شهرية على ألا يزيد المقدم وهكذا إضافة إلى سعر الفائدة معوق أمام المستفيد ويعد عبئاً على الصندوق لأنه كلما ارتفع سعر الفائدة يستلزم رفع الدعم ليصل إلى الشريحة الأقل دخلاً، وفى نهاية الأمر تعد تكلفة تمويل انعكاساً للتضخم فلو نسبة تكلفة التمويل وصلت إلى 14٪ ومعدل التضخم 11٪ يكون تكلفة التمويل فعلياً 3٪ وبالتالى سعر الفائدة ليست معضلة حقيقية أمام الحصول على قرض التمويل العقارى.

● هل لديك رؤية لتخفيض سعر الفائدة وعلى قروض التمويل؟

- الموضع يكمن فى تحسن الاقتصاد المحلى وانتعاشه فلا يعقل أن تقترض الحكومة بفائدة تتراوح بين 12٪ و14٪ ونتحدث عن تخفيض سعر فائدة التمويل العقارى فى الوقت الراهن، ولكن آلية الدعم هدفها خفض سعر الفائدة من خلال قيام الصندوق بدفع جزء من القسط الشهرى المقدم ليكون بمثابة خفض قيمة التمويل بـ4٪ على الأقل من فائدة القرض.

● وماذا عن آليات التمويل الإسلامى التى ينظر إليها البعض على أنها أقل تكلفة؟

- آليات التمويل الإسلامى لن تخفض تكلفة التمويل لكنها سوف تشجع بعض المواطنين للحصول على قروض التمويل العقارى لاعتقادهم أن الإطار الموجود غير شرعى، إضافة أن بعض المواطنين يفضل العمل بنظام الإيجار لأن الوحدة فى هذا الحالة ستظل فى ملكية الممول حتى انتهاء آخر قسط عليها قبل شغل ملكيتها للعميل وبذلك تكون نسبة المخاطرة أقل بكثير وتحدد النسبة فى هذه الحالة بناء على نسبة الفائدة السائدة ومدة السداد ولن تقل نسبة الفائدة فى هذه الحالة عن 10٪ وليس كما يعتقد البعض أنها ستصل إلى 75٪ سعر الفائدة ينخفض بانخفاض التضخم و75٪ من المواطنين بحاجة إلى الدعم والصندوق يحسب الدعم بناء على تكلفة التمويل الدعم فلو تكلفة التمويل 14٪ ترفع الدعم إلى 25 ألف ولو تكلفة التمويل 10٪ تخفض الدعم ليصل إلى 15 ألف جنيه.

● ما عدد الوحدات التى قام الصندوق بتمويلها خلال الفترة الماضية؟

- الصندوق فى سنوات عمره مول 4500 وحدة بمتوسط 400 وحدة سنوياً ومن المخطط تمويل عشرات الآلاف من الوحدات خلال الفترة المقبلة إضافة إلى قيامنا بدفع دعم إضافى للمستفيدين فى البرنامج القومى للإسكان لأن تكلفة التمويل ارتفعت واتجهت الشركات الممولة لدفع سعر تكلفة التمويل إلا أن الصندوق تكف بدفع الفارق لحوالى 49 ألف عميل بواقع 3.3 ألف جنيه لكل عميل وبعد الثورة تم تمويل 400 وحدة ويكون إجمالى ما تم تمويله منذ إنشاء الصندوق حوالى 54 ألف وحدة بتكلفة 200 مليون جنيه.

● ما الجهات الأكثر استحوذاً على تمويل عملاء الصندوق؟

- البنك الأهلى المصرى الأكثر استحواذاً على العملاء بـ15 ألف عميل يليه بنك التعمير والإسكان ثم شركة التعمير للتمويل العقارى.

● ما التسهيلات التى يقدمها الصندوق للعملاء حالياً؟

- يقوم الصندوق بتمويل وحدات محدودى الدخل بنظام «التمليك» وهناك بدائل موجودة تابعة للحكومة وأخرى لشركات التنمية العقارية أو وحدات موجودة بالسوق عن طريق العميل ذاته شرط أن تكون مسجلة ويقوم الصندوق بدفع الدعم وإلزام جهة تمويل بسداد باقى قيمة سعر الوحدة بعد سداد العميل نسبة تتراوح بين 25 و40٪ من قيمة الشقة، ومطلوب من العميل شهادة الدخل وإيصال سداد للكهرباء للشقة التى يقطن بها المستفيد على ألا تكون لديه وحدة سكنية خاصة، وهذه الطلبات بسيطة كما أن الإجراءات سهلة وغير معقدة كما يشاع، ويعد ذلك تسلم هذه البيانات لشركة الاستعلام الائتمانى والتحصيل وبناء على توصيات الشركة وتحديد إمكانية استكمال إجراءات صرف الدعم للعميل أم لا وهناك خطوة أخرى قبل تسليم العميل الدعم إذ يتم إرسال البيانات إلى جهات التمويل وتقوم من جهتها بالاستعلام عن العميل وتبدى رأياً نهائياً فى هذا الصدد ولا يوجد للصندوق وسطاء وفى حالة صدور سلوك غير طبيعى من موظفى الاستعلام يجب إخبار الصندوق لاتخاذ الإجراء القانونى المناسب تجاه ذلك الموظف.

● كم عدد العملاء المستهدفين من قبل الصندوق خلال الخمس سنوات المقبلة؟

- لا استطيع تحديد العدد إلا بناء على الخطة التى سوف تضعها وزارة الإسكان لإنشاء وحدات سكنية مخفضة التكاليف بنظام «التمليك» خلال الفترة المقبلة، والصندوق قادر على تمويل وحدات المشروعات القومية للإسكان فى حالة توفير الأدوات والإمكانيات اللازمة لذلك، ولدينا بالفعل مليار جنيه لكن فى حالة توافر وحدة سكنية تم تمويلها سوف يكون هذا الرقم ضئيلا لأنه دعم 60 ألف عميل فقط ولذا نحتاج إلى موارد أخرى للتوسع فى عملية التمويل.

● هل لدى الصندوق فروع أخرى بالأقاليم؟

- يوجد فرع وحيد للصندوق بمدينة دمياط الجديدة ويتلقى الصندوق طلبات المستفيدين بالأقاليم والمحافظات من خلال فروع بنك التعمير والإسكان.

● هل يقتصر تقديم الدعم على الشقق المقدمة من قبل الوزارة؟

- لا يقتصر الدعم على شقق الوزارة ويمول الصندوق وحدات تابعة لشركات التنمية العقارية ووحدات السوق التى يرغب العميل فى تمويلها بشرط أن تكنو مسجلة بالشهر العقارى وألا يزيد سعرها على 100 ألف بدون تشطيب أو 120 ألفا كاملة التشطيب والصندوق حالياً يشهد زحاماً شديداً من قبل المواطنين للحجز بالوحدات التى تسلمها الصندوق من هيئة المجتمعات العمرانية من 7 أشهر وتقدر بـ5 آلاف وحدة مقسمة على عدد من المدن هى السادس من أكتوبر بواقع 1370 وحدة بسعر 107 آلاف جنيه للوحدة مساحة 63 مترا تشطيب كامل ومدينة العبور بحصة 1500 وحدة بسعر 92 ألف جنيه مساحة 63 مترا تشطيب كامل والعاشر من رمضان 430 وحدة بسعر 197 ألف جنيه وسوهاج الجديدة 380 وحدة بسعر 93ألف جنيه والمنيا الجديدة 60 وحدة بسعر 97 ألف جنيه والشروق 150 وحدة بسعر 92 ألف جنيه، ولن يعلن الصندوق عن توافر هذه الوحدات إلا بعد التأكد من إزالة التعديات وتوصيل المرافق وكذلك تحديث البيانات القديمة للتعرف على العدد الحقيقى للمستفيدين الذين ما زالوا على قائمة الانتظار وللحصول على بيانات دقيقة عن عدد الحاجزين سواء القدامى أو الجدد لابد من الانتظار حتى انتهاء عمليات التقديم لأن الصندوق غير ممكن بحيث يمكن إعلان النتائج بشكل فورى.

● ما مدى انتشار خدمات الصندوق بالمحافظات؟

- لا استطيع القول أن خدمات الصندوق منتشرة بشكل قوى فى المحافظات لقلة عدد الوحدات التى يمكن تمويلها وتوجد خدمات محدودة بمحافظة المنيا إذ يمول الصندوق 60 وحدة بالمحافظة ويمول 90 وحدة بمحافظة سوهاج بينما توجد بمحافظة الأقصر 240 وحدة فى إطار التنفيذ وتتولى مديرية الإسكان بالمحافظة عملية البناء وسوف تسلم الوحدات للمستفيدين نهاية الشهر المقبل وهناك نية للتوجه لتمويل وحدات بسيناء خاصة أن هناك اهتماما رسميا على أعلى مستوى لتعمير هذا المنطقة.

● هل لديكم نية الحصول على قروض إضافية لتعزيز دور الصندوق؟

- بالفعل الصندوق سوف يقوم بسحب 100 مليون دولار يونيو المقبل، الشريحة الثالثة من قرض الصندوق، ولا توجد لدينا اتجاهات محددة فى الوقت الراهن للاقتراض من أى جهة وذلك مرهون بصرف السيولة المتوافرة.

● إلى أين انتهت ورشة العمل التى جمعت بين الصندوق والبنك الدولى والمستثمرين؟

- طرح الصندوق خلال هذه الورشة برنامجه والصعوبات التى تواجهه وأكدنا أن دعم الصندوق يصل إلى مستحقيه وليس للمستثمرين العقاريين على عكس قصة السولار والبنزين، وأشرنا إلى أنه يمكن التوسع فى تقديم خدمات التمويل العقارى مستقبلاً وأوصينا بضرورة تعديل قانون التمويل العقارى وإعادة العلاقة بين المالك والمستأجر ما سيخلى عددا كبيرا من الوحدات التى يمكن أن يدخل الصندوق فى تمويلها، وقد قام الصندوق برصد حوالى 5 ملايين وحدة سكنية خالية وطلبنا عمل استقصاء حول أسباب خلو هذه العقارات ومستوى دخول أصحابها، هل ملاكها لا يستطيع استكمال تشييدها أم أنهم خائفون من تأجيرها خشية تمسك المستأجر بها أم لأن المالك لا يدفع عنها ضرائب؟ وبعد ذلك يمكن للصندوق تمويل الوحدات التى يتم انشغالها بعد الاتفاق بين الطرفين المالك والمالك الجديد.

● هل مازالت هناك تعديات على وحدات الهيئة التى يمولها الصندوق؟

- نعم مازالت هناك تعديات على 400 شقة بمدينة دمياط الجديدة من أصل 1380 شقة وجارٍ التنسيق مع جهاز المدينة لإنهاء هذه المشكلة.

● هل عقدتم بروتوكولات تعاون جديدة بين الصندوق وأطراف منظومة التمويل العقارى؟

- نحن نسعى لإدخال المؤسسات المصرفية بقوة داخل المنظومة وكذلك عدد من الشركات العقارية لتمويل الوحدات التى يستهدفها الصندوق لكن انخفاض عدد الوحدات المطروحة أمام الصندوق يعد حاجزًا أمام البحث عن مصادر لزيادة موارد الصندوق ولذلك نطالب الدولة بتوفير وحدات مرفقة لإنجاز مهامنا.

● وماذا عن اتجاه الدولة لترسيخ نظام الإيجار بدلاً من التمليك وهل سوف يؤثر على دور الصندوق أم لا؟

- لاشك أن هذا الاتجاه سوف يخدم قاعدة عريضة من المواطنين المنخفضة دخولهم لأن هناك حاجة حقيقية للسكن وتراجع المستوى الاقتصادى يحول دون الحصول على وحدة مناسبة خاصة لمحدودى الدخل، لكن هذا لن يؤثر على دور الصندوق لأنه يستهدف الفئة التى ترغب فى التمليك ولديها مقدم الوحدة وربما يكون الصندوق جزءًا من خطة دعم الإيجار.

● ما أسباب تفشى أزمة الإسكان خاصة الاجتماعى؟

- إهمال الحكومات المتعاقبة للأزمة والبرامج التى وضعت لم تستهدف الفئة التى تستحق الدعم، إضافة إلى استغلال تجار الأراضى والسماسرة ظروف المواطنين الاجتماعية والاقتصادية بالإضافة إلى دور السماسرة فى المشروع القومى للإسكان السابق حيث يقوم السمسار بشراء الوحدة للحصول على الدعم المقدر بـ10 آلاف جنيه وبعد ذلك يعرضها للبيع وكذلك لدينا حوالى 850 ألف حالة زواج سنوياً يحتاجون إلى مأوى وإجمالى ما يتم بناؤه حوالى 200 ألف وحدة وبذلك نجد أنفسنا أمام 600 وحدة عجزا سنويا، أضف إلى ذلك غياب دور التمويل العقارى فى السنوات السابقة على خلاف الوضع الحالى إذ أصبح التمويل العقارى من الأولويات الرئيسية للدولة.

● كيف ترين طرح وزارة الإسكان الأراضى بنظام حق الانتفاع؟

- نظام معروف ومعمول به فى معظم دول العالم ولا يعوق أداء الصندوق وقدم الصندوق تعديلاً على قانون التمويل العقارى بحيث يسمح بتمويل العقارات التى تبنى على أراضٍ بنظام حق الانتفاع.

● الصندوق يسمح بتمويل المصريين بالخارج أم لا؟

- إذا كانوا من محدودى الدخل فلا غضاضة أن يمولهم الصندوق وأعلنا عن تطبيقها وحصلنا على موافقة مجلس إدارة الصندوق ويطلب من المستفيد إحضار وثيقة دخل معتمدة من القنصلية التى يعمل لديها.

● هل يتعارض مشروع النهضة فيما يتعلق بالتمويل العقارى مع نظام الصندوق؟

- لا تعارض بين نظام الصندوق ومشروع النهضة فالصندوق متوافق على أحكام الشريعة الإسلامية المشروع يتضمن منتجات جديدة إضافة إلى المنتجات التقليدية وحتى البنوك التجارية لم يمسها المشروع وتعمل بالنظام المتعارف عليه.

● ما الفرق بين التمويل والرهن العقارى؟

- اختلاف مسميات، القانون الذى يجمعهم يسمى التمويل العقارى والقانون يعتمد على فلسفة المرابحة والرهن يجمع بين طرفين فقط الممول والعميل بينما يجمع التمويل بين ثلاثة أطراف الممول والبائع والمشترى.