المهندس أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة العاشر للتنمية والاستثمار العقارى: الدولة ملزمة بدعم إسكان الفقراء.. وندرة الأراضى التحدى الحقيقى أمام التطوير العمرانى
أكد المهندس أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة العاشر للتنمية والاستثمار العقارى، أن ندرة الأراضى تعد معوقاً حقيقياً أمام عملية التطوير العمرانى وأنها لن تتيح الفرصة أمام المطورين لتوفير احتياجات السوق العقارى، مشيراً إلى أهمية إيجاد منظومة متكاملة لآلية طرح الأراضى على المستثمرين بما يضمن حق الدولة وتحفيز المستثمرين.
وأضاف فى حواره لـ«السوق العربية» أن الشراكة بين القطاع العام والخاص لتنفيذ مشروعات البنية التحتية والمرافق شىء مطلوب لكن يجب أن يتم وفق ضوابط ومعايير محددة، لافتاً إلى أهمية أن تلتزم الدولة بتوفير مساكن للفقراء لأنه أحد أشكال العدالة الاجتماعية وإعلاء لمبدأ المساواة وتوقع أن ترتفع أسعار الوحدات السكنية خلال هذا العام بنسبة 10٪ مقارنة بالعام الماضى واستمرار معدلات الطلب العالية على الشقق لاسيما الإسكان المتوسط.
ما رأيك فى مبادرة البنك المركزى الخاصة بدعم فائدة التمويل العقارى؟
- المبادرة جيدة لكن طريقة التطبيق تحتاج لشىء من الدراسة فمعظم الناس لا يفضلون طريقة التمويل العقارى خوفاً من الفائدة العالية، فلابد من تغيير ثقافة المواطنين وزيادة وعيهم، وأرى أن الحد الأقصى للاستفادة من المبادرة المقدر بـ300 ألف جنيه يحتاج إعادة النظر فيه لأن هذا المبلغ لا يتيح للكثير الاستفادة من المبادرة.
ما الانعكاسات المتوقعة للاستقرار النسبى للوضع السياسى على السوق العقارى؟
- حالة عدم الاستقرار التى شهدتها البلاد عقب ثورة يناير وما تلاها من أحداث خلقت نوعاً من القلق لدى المواطنين والمستثمرين على حد سواء ما دفعهم إلى الاستثمار فى مجالين هما شراء وحدات سكنية أو أراضٍ لأنه نوع من الاستثمار الآمن ولا مخاوف منه، ولا شك أن الحالة الحالية ساهمت بشكل كبير فى تحسن حالة السوق وزيادة معدلات البيع سواء فى الإسكان المتوسط أو ما فوقه، وأن الإسكان المتوسط سوف يشهد طلباً مرتفعاً خلال الفترة المقبلة عكس الإسكان الفاخر الذى يتطلب ملاءة مالية عالية.
ما أهم العقبات التى تواجه المطورين العقاريين حالياً؟
- ندرة الأراضى من أهم العقبات التى تواجه المطورين والسوق العقارى وتقف حائلاً دون مزيد من النمو داخله، حيث إن هذه الندرة تجعل الدولة تطرح أراضيها على المستثمرين من خلال نظام المزادات وهذه الطريقة أرض خصبة للمضاربة وزيادة سعر المتر لأضعاف ثمنه وهذا ينعكس بالضرورة على أسعار الشقق، لاسيما أنه من المعروف أن لدينا أكثر من 140 ألف حالة زواج سنوياً يحتاجون على أماكن معيشة وأن أحد التقارير الصادرة العام الماضى، تؤكد أن ما تم توفيره من وحدات خلال هذه الفترة 440 وحدة سكنية فقط، فنحن بحاجة ماسة لتوفير الأراضى وبسعر يتناسب مع الحالة الاقتصادية لأبناء الوطن، وأضيف باستمرار العمل بهذه الطريقة ترتفع أسعار المساكن وسوف تحدث حالة الانكماش داخل السوق العقارى، ولذلك لا بد أن تفكر الدولة جيداً فى توفير الأراضى المرفقة، وأشير هنا إلى أن المهندس إبراهيم محلب اهتم جاهداً خلال فترة توليه وزارة الإسكان بتوصيل المرافق وأشرف على استكمال مشروعات المياه والصرف الصحى المتوقفة وكان لذلك مردود إيجابى على المناطق العمرانية ونأمل أن يسير الدكتور مصطفى مدبولى على خطاه.
هل لديك رؤية خاصة بالنسبة لآلية طرح الأراضى على المطورين؟
- طريقة طرح الأراضى لا يجب أن تترك لوزير ما أو رؤساء الأجهزة حتى لا يتعرض لاتهامات البيع بأسعار أقل من السوق وقد يسجن لذلك كما رأينا خلال السنوات الماضية، لكن يجب أن تكون هناك منظومة عامة لطرح الأراضى وينظم عملها قانون واضح وشفاف لا يسمح بالتلاعب ويكون الطرح بالمجان للمطورين الصناعيين، أما الإسكان فيجب أن يكون بتكلفة المرافق ولا يجب أن تكون الدولة «تاجر أراضى» من خلال طريقة العمل بالمزاد.
هل تتوقع أن ترتفع أسعار الوحدات السكنية خلال المرحلة المقبلة؟
- هذا مرتبط بشكل كبير بأسعار مدخلات صناعة البناء والواضح أمامنا أن أسعار مواد البناء سواء الأسمنت أو الحديد تشهد ارتفاعاً واضحاً أضف إلى ذلك ارتفاع أسعار الأراضى وبالتالى نتوقع ارتفاع أسعار الشقق بنسبة لا تقل عن 10٪ مقارنة بأسعار العام الماضى.
ما رأيك فى مشاركة القطاع الخاص للعام فى توصيل المرافق والعمل فى البنية التحتية؟
- هذه تجربة ناجحة واستطاع المطور الصناعى تنفيذها بشكل جيد وإن ارتفعت تكلفتها نوعاً ما ولكن من الممكن أن يتم التغلب على مشكلة التكلفة من خلال الترتيب مع الحكومة على سعر متر الأراضى والرقابة، ولا شك أن هذا الأسلوب يرفع المعاناة عن الحكومة توصيل المرافق والبنية التحتية.
دور الدولة فى توفير الإسكان منخفض التكاليف؟
- إسكان محدودى الدخل هو نوع من أنواع العدالة الاجتماعية ويجب الدولة توفير الأرض اللازمة بناء وأحداث تتناسب مع دخول نسبة كبيرة من المصريين تتراوح دخولهم بين 600- 1200 جنيه الحد الأدنى الأجور كما هو مقترح ومن الممكن أن تضع الدولة منظومة للإيجار أو الإيجار التمليكى.
كيف يمكن التغلب على ظاهرة العشوائيات؟
- يجب أن تكون للدولة رؤية واضحة ومحددة للقضاء على هذه الظاهرة الخطيرة ومن ثم يمكن للقطاع الخاص وعلى المستثمرين أن يساهموا فى تنفيذ هذه الخطة كل حسب إمكانية وطريقة عمله بما يتوافق مع رؤية الحكومة وما يحقق أقصى استفادة من عملية التطوير.
ما أهمية مشروع محور قناة السويس بالنسبة للاقتصاد المصرى؟
ما تأثير دخول العديد من الشركات العربية للعمل بالسوق المصرى؟
- السوق المصرى من أكبر الأسواق العربية ويشجع الشركات للبحث عن فرص استثمارية بداخله وساهم هذا فى زيادة حدة المنافسة بين الشركات لتقديم الأفضل والأجور ولكن فى الحقيقة أن الملاءة المالية لهذه الشركات تجعلها قادرة على المضاربة وشراء الأرض بأسعار عالية ما أثر على عمل الشركات الصغيرة والعملاء ذوى الدخول المتوسطة وما دونها.
كيف ترى التعامل مع الأبنية المخالفة التى انتشرت خلال الآونة الأخيرة؟
- طريقة التعامل لا يجب أن تكون واحدة وإن كنت أرى أنه يجب إنفاذ القانون ولكن هناك بعض المواطنين اشتروا وحدات بهذه المبانى دون علمهم بالمخالفات ويجب مراعاة ذلك ومن المهم أن تكون هناك رقابة صارمة وأن تكون يد الدولة قوية لمنع مثل هذه التجاوزات الضارة.
هل الضريبة العقارية على المسكن مشروعة؟
- الضريبة العقارية ليست بدعة وتطبق بالعديد من الدول سواء المجاورة أو الأجنبية وأعتقد أن الغرض منها فى بداية الأمر كان لحصر عدد الوحدات وحتى الآن لم يتم تطبيقها وأرى أنها سوف تأخذ وقتاً أطول لتفعيلها وهذا يحتاج إلى إعادة النظر فى المنظومة العقارية بشكل عام.
