تحقيق: سميرة سالم - محمد عبد الغنى - محمد غراب - ريهام يونس

 

ما بين الطفرة الكبيرة فى قطاع العقارات وبين الركود فى مبيعات مواد البناء تحدث عملية تذبذب نتج عنها تناقضات غير معهودة وجديدة على سوق العقارات ومواد البناء سواء كان إستثمار مباشر أو غير مباشر ، لنجد أنه على المستوى العام قد إتجهت الدولة لبناء مدن جديده مثل مدينة العلمين وغيرها ، فيما إتجهت الشركات والمستثمرين لبناء العديد من الكومباوندات متمثلة فى شقق وفيلات وربما قصور صغيره هذا بجانب القرى السياحيه والشاليهات التى غطت كل متر على جانبى البحر الأبيض والبحر الأحمر ، حتى داخل المدن ..فهنا عمارات خالية وهنا أبراج لايسكنها إلا القليل ، وهو ما أدى إلى كثرة المعروض دون عمليات شراء بالحجم المستهدف ..ربما يرجع ذلك إلى إرتفاع أسعار تلك الشقق والعقارات على المستوى المادى لغالبية الشعب المصرى ، وبرغم كل هذا نجد عملية ركود كما وصفها البعض أو نقص فى النمو كما وصفها البعض الآخر وذلك فى قطاعات مواد البناء المختلفة ..ليصل الأمر إلا إغلاق الشركة القومية للأسمنت وتخارجها من التداول على مؤشرات البورصة إلى سوق الصفقات الخاصة "خارج المقصورة" بالإضافة للخسائر المتتالية للأسهم المتعلقة بهذا القطاع ..فلماذا ..وكيف ..وهو ماإستدعى كتابة التقرير التالى .

 

وشهدت أسعار الأسمنت خلال الفترة الأخيرة حالة من الاستقرار ، وأضحى هناك  انتعاشة طفيفة فى سعره ، مما ترتب عليه وجود استقرار جزئى فى سوق العقارات  بالاسكندرية  ، فالأسمنت سلعة استراتيجية هامة جدا لقطاع البناء والمقاولات بطبيعة الحال ، كما انخفضت أسعار الحديد لتصل إلى 11.750 للطن وذلك بعد تراجع أسعار البيليت إلى 50 دولارا للطن .

 

قامت" السوق العربية" بجولة ميدانية فى منافذ بيع الأسمنت ومحلات السيراميك ، فقال محمود القطان- تاجر ،  إن أسعارالأسمنت انخفضت نتيجة حالة الركود فى العقارات بعد الارتفاع الرهيب فى جميع المكونات الداخلة فى البناء (الحديد والرمل والزلط) ، وأضاف أنه من المتوقع أن يشهد سوق العقارات رواج  نتيجة تلك الاستقرار النوعى فى سعر الأسمنت كونه أهم سلعة استراتيجية فى البناء .

 

قال حسين عبد الستار-تاجر  ، أنه على الرغم من انخفاض أسعار الأسمنت إلا أن هناك تراجع فى الطلب، وذلك نتيجة ضعف القدرة الشرائية للمستهلك ، سواء كان فى قطاع الأسمنت أو منتجات ومواد البناء بصفة عامة ، وأكد أنه ذلك يؤدى إلى  انخفاض الأسعار نتيجة قلة الطلب على المنتج وركود حركة سوق الحديد والأسمنت فى مصر .

 

قال خالد سليم ، أن  الحكومة لابد أن ترفع الدعم عن كافة شركات الاسمنت العاملة فى مصر لأنها تحصل على أسعار الطاقة والمازوت والكهرباء بأسعار قليلة وفى نفس الوقت تبيع المنتج بأسعار خيالية ، وأضاف  ان الشركات الاجنبية العاملة فى مصر تطرح طن الاسمنت فى الخارج من قبل فروعها بالدول الخارجية بسعر قليل جدا  فى حين يتم بيعه فى السوق المصرى بأسعار مرتفعة .

 

علق الاستاذ محمد سالم عضو بغرفة الاسمنت بالاسكندرية ، أن انخفاض أسعار الأسمنت ليس  لها تأثير مطلقا على إنخفاض أسعار الوحدات السكنية ، لأن قيمة الأسمن والحديد فى عملية التشييد والبناء لا تتجاوز الثلث ، وأضاف أن سعر الأسمنت لم يشهد انخفاضا من الأساس ، حيث وصل سعر الطن 900 ، وتصل أقل تكلفة للطن فى بعض الشركات إلى 820 ج للطن مع إضافة 100 ج نقل نجد أنه يكون فى الأخير 920 ج فى كثير من الأحيان . أضاف أن الغرفة مجرد حلقة وصل بين المصنعين والمستهلك ، والشركات تخفض من انتاجها لكى يزيد الطلب ويتعطش السوق ويرتفع سعر الطن ، كما أن تلك الشركات تتعنت فى تقليل حصص التجار للمحافظة على هامش ربح مرتفع ، وهذا تسبب فى وجود فائض كبير .

 

وفيما يخص أسعار السيراميك ، قال حماد الروينى – تاجر ، أن أشكال وأنواع السيراميك متعددة فى مصر، حيث يوجد فرز أول وثان وثالث ، وتقدم كل شركة العديد من الأنواع والأشكال والأحجام للسيراميك، وأيضًا البورسلين والسيراميك الصينى ورواندى، وتختلف الأسعار والعروض والتخفيضات على حسب الجودة والمواصفات ، وأضاف أن سعر متر السراميك فرز أول يتراوح من 49 ج إلى 60 ج، أما أسعار فرز التانى بداية من 40 إلى 50 جنيهًا، و سعر متر السيراميك فرز ثالث بداية من 35 لـ40 جنيهًا ، ويبلغ سعر أرضيات الباركيه للمتر فرز أول ما بين 50 و60 جنيهًا، وسعر متر الأرضيات العادى فرز أول يتراوح بين 45 و60 جنيهًا . 

 

وصرح أحمد الزينى رئيس غرفة مواد البناء بإتحاد الصناعات بأن السوق يشهد حالة جيدة ، و من المتوقع أن يحقق المزيد ، و لكن ينقصه العمل بكامل الطاقات المتاحة ، مشيراً إلى أن تقليل الإنتاج يُحمل التكلفة على المنتج مما يؤدى لإرتفاع الأسعار ، و بالتالى إنخفاض الإقبال .

 

و أضاف بأن المشروعات الجديدة مثل العلمين الجديدة و طريق الساحل من محافظة الأسكندرية حتى محافظة مرسى مطروح و المنصورة الجديدة و العاصمة الإدارية ، جعلت السوق يشهد حالة رواج جيدة ، و زيادة الطلب على مواد البناء ؛ لتعمير تلك المناطق .

 

و أكد "الزينى" بأن أسعار الحديد شهدت إنخفاض بمقدار 300 جنيه و من المتوقع أن يشهد المزيد من الإنخفاض ؛ نتيجة لإنخفاض خامات الحديد عالمياً و إستيراد مصر الحديد السعودى ، حيث يوجد باخرة تحمل 48 ألف طن بميناء دمياط .

 

و أشار "الزينى" لأسعار مواد البناء ، حيث تراوح  سعر طن الحديد تسليم أرض المصنع من 11750 إلى 12198 جنيه ، و للمستهلك يتراوح ما بين 12300 :12500 جنيه ، كما يتراوح سعر طن الأسمنت تسليم أرض المصنع من 800 :850 جنيه، و للمستهلك ما بين 900 :950 جنيه ، و سعر متر الرمل 100 جنيه و السن و الزلط 150 جنيه ، و الطوب يتراوح ما بين 800 : 1100 جنيه حسب مسافات النقل.

 

‎الزينى.. أسعار الأسمنت و الحديد بالمقارنة مع نظيرتها بالأسواق العالمية 

 

و شدد "الزينى" على ضرورة إتاحة أسعار عادلة توازى الأسعار العالمية ، مضيفاً بأن الأسعار المحلية للأسمنت و الحديد تجاوزت نظيرتها فى الخارج ، فيزيد سعرالأسمنت المحلى بمقدار يتراوح من 5 :10 دولارات ، و يتراوح سعر الحديد عالمياً من 500 :510 دولار ، و بالتالى يزيد عن الأسواق العالمية بحوالى 100 دولار ، مما يؤدى لعرقله تصدير مواد البناء ، فعلى سبيل المثال تقل منتجات تركيا عن منتجاتنا بمقدار ثلاثة دولارات . 

 

‎النقل ليس له علاقة بزيادة الأسعار عالمياً و محلياً 

 

وقال المهندس مدحت اسطفانوس رئيس شعبة الأسمنت بإتحاد الصناعات بأن كلمة ركود غير دقيقة لوصف الحالة التى يمر بها السوق ، مدللاً على ذلك بأن هناك حركة استهلاك و لكن دون نمو ، موضحاً بأن السبب يرجع لزيادة المعروض بالنسبة للطلب ؛ مما أدى لمشكلة إنهيار الأسعار .

 

و أكد اسطفانوس بأن الأسعار الحالية لا تُغطى التكاليف ، بسبب حدوث فائض كبير فى الإنتاج و الطاقات المُعطلة التى تؤدى لزيادة تكلفة الإنتاج ، فعملية الإنتاج تتكون من عنصرين ، تكلفة ثابتة و أُخرى متغيرة ، و التكلفة المتغيرة تتحدد حسب حجم الإنتاج ، أما التكلفة الثابتة لا تتأثر بحجم الإنتاج .

 

و أضاف بأن الفائض من الإنتاج لا يمكن إستغلاله فى التصدير بسبب إرتفاع تكلفته ، مفسراً بأن سعر الأسمنت على أرضه حينما يضاف إليه تكلفة النقل و الشحن عبر النقل البحرى من خلال الموانئ المُصدره ، حتى يصل الموانئ الخاريجية و أسواقها ، سيتكلف زيادة عن الأسعار العالمية و يُحدث فجوة تُقدر بحوالى 10 إلى 12 دولار ،  فهناك فارق ما بين سعر الأسمنت فى الأسواق  و كمُكمل فى التكلفة السعرية من و إلى ، على الرغم من أن سعر الأسمنت من مصدره بيُمثل فى التركيبه السعرية للأسواق الأُخرى أقل من 30 % .

 

و أوصى اسطفانوس بضرورة إيجاد طريقة لفتح أسواق أخرى ، كون العمالة أحد عناصر التكلفة .

 

و قال محمد متولى عضو مجلس إدارة شعبة الأسمنت و مواد البناء بالغرفة التجارية بالأسكندرية بأن العرض و الطلب المتحكم فى الأسعار ، مشيراً إلى أن الفترة الحالية – ما بعد الأعياد-  تشهد عادة نوعاً من إنخفاض الطلب بالأسواق ، و هى حالة طبيعية ، لحين قدوم العمالة من القرى و تشغيل العربات الكبيرة ، مضيفاً بأن عمليات وقف التراخيص لها أثر كبير . 

 

وعلى صعيد هذا القطاع بالبورصة المصرية  قال "وليد هلال" المحلل الفنى  وعضو الجمعية المصرى للمحللين الفنيين , أنه للأسف قطاعى الأسمنت والحديد يعانيان حاليا من آداء سيئ فى البورصه المصريه , ربما يكون إرتفاع الأسعار أحد الأسباب هذا بجانب الركود الموجود أصلا بالقطاع العقارى عامة  بالإضافه لحالة التشبع التى وصل لها والواضحه من خلال زيادة المعروض عن المطلوب كثيرا , فعلى سبيل المثال نجد سهم "الحديد والصلب" يعانى من هبوط فى الفتره الحاليه , فقد هبط السهم من قرابة 10  جنيهات للسهم الواحد مع بدايات العام الحالى إلى مستويات 6.25  جنيها مؤخرا , وأشار "هلال" إلى معاناة قطاع الأسمنت بالبورصه أيضا من الأمرين , وعلى رأس  الأسهم المتضرره فى هذا القطاع "جنوب الوادى" والذى هبط من مستويات 6  جنيها للسهم الواحد وحتى  3.25 للسهم , كما يعانى أيضا  سهم أسمنت سيناء وأسمنت بورتلاند وأسمنت قنا ليهبطو مؤخرا وبقوه , ليؤكد "هلال" أنه لايوجد رابح حاليا بالقطاعين سواء العقارى أو القطاعات المرتبطه به مثل الأسمنت والحديد , وعن بعض أسهم القطاع العقارى التى رصد هبوطها "هلال" فهى مثل أسهم "طلعت مصطفى" وأسهم "بالم" حيث هبط سهم طلعت مصطفى من قرابة 15  جنيها للسهم إلى مستوى 11 جنيها وهبط سهم بالم هيلز من مستويات 5.80 إلى مستويات 3 جنيها للسهم هذا كله من أول العام .

 

تشهد الأسواق المحلية ركودًا فى مبيعات الحديد والأسمنت الفترة الأخيرة، وذلك لإرتفاع اسعار الحديد والاسمنت، حيث بلغ سعر الحديد ١٢,١٥٠ جنيه للطن، والأسمنت يبدأ من ٨٥٠ و ٨٨٠ جنيه للطن، مما جعل سوق المقاولات يشهد ركودًا كبيرًا بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء. 

 

 ويقول عطية كحيل، أحد تجار الحديد والأسمنت، فى تصريحات خاصة ل"السوق العربية"، انخفضت أسعار الحديد خلال الأسبوع الأخير ٧٠٠ جنيه، حيث بلغ سعر الطن ١٢,١٥٠ جنيه، بدلًا من ١٢,٨٥٠، وبلغ سعر طن الأسمنت ٨٨٠ جنيه، مؤكدًا بأن السوق مازال يعانى من ركود كبير تكاد أن تكون عملية البيع معدومة، مشيرًا، أن ما يحكم اسعار الحديد والاسمنت هى اسعار الشركات التى تفرضها على التجار .  

 

‎ارتفاع اسعار مواد البناء يرجع إلى التضخم وتعويم الجنيه 

 

وفى سياق أخر، قال المهندس الاستشارى عبد المجيد جادو، رئيس مجلس إدارة شركة العروبة للإستشارات الهندسية، ان ارتفاع اسعار مواد البناء خاصة الحديد والأسمنت يرجع إلى التضخم بشكل عام وتعويم الجنيه .

 

وأضاف "جادو"، أنه يجب وضع عدة مقترحات للحد من ارتفاع أسعار مواد البناء مثل: "فتح رخص لمصانع الحديد والاسمنت حتى يحدث توازن لأن قانون العرض والطلب هو الذى يحدد السعر، أيضًا التفكير خارج الصندوق كإستغلال المناطق الصحراوية فى استخدام أنماط من المبانى المختلفة عن مبانى الخرسانة المسلحة، متناسبة مع الطبيعة البيئية مع الصحاري ."

 

وأشار الاستشارى ، أنه يمكن استخدام علم الهندسة القيامية لتقليل من استهلاك الحديد والاسمنت للطاقة، ورفع من كفاءة المنتج النهائى باستخدام أساليب حديثة فى صناعة الخرسانة التى تؤدى فى النهاية إلى رفع الكفاءة دون أن تخل بالمحتوى النهائى وهو ضبط الجودة الشاملة فى صناعة الخرسانة .

 

وتابع: أنه لابد من التفكير فى طريقة مختلفة كاستخدام أساليب المطور العقارى، ووضع عدة ضوابط له تسمح بإستخراج منتج منضبط ومطابق لكل المعايير الهندسية فى مدخلات الصناعة، وكذلك يتم انتقاء الخامات بشكل جيد فى مراحل التصنيع أو ثم مراحل ما بعد التصنيع وهو الاستخدام، فهو الاتجاه الأساسى الذى يجب أن نسعى لتأكيدة ونضع له ضوابط لمنع الاستغلال وضبط الجودة الشاملة له .

 

وأوضح"جادو"، أنه عند استخدام المطور العقارى لابد من فرض سياسة خاصة تسمح بتخفيض التكلفة النهائية للمدخلات الداخلة فى هذه الصناعة، وكذلك ضمان اشراف هندسى جيد، وبتكلفة اقتصادية مناسبة بشكل جيد، وعمل نوع من الحالة الانسانية المناسبة للمستهلك العقارى .

 

ومن جانب أخر، قال الدكتور رضا الغندور، المتحدث الرسمى باسم ميناء الإسكندرية بأن إجمالى كميات "الحديد والأسمنت و مكورات الحديد و الكلينكر و السلاج" من ١/١  ٢٠١٨ حتى ٣١/ ٨ /٢٠١٨.