مخاوف من مطاردة "فقاعة عقارية" للسوق العقاري
فتح الله فوزى: الطلب فى مصر حقيقي وتعرضه لفقاعة عقارية مستبعد
خبير: التعاملات النقدية تحمي سوق العقارات من التقلبات المالية المتوقعة
تصاعدت مخاوف الكثير من المراقبين للسوق العقارية المصرية من تعرضه ل" فقاعة عقارية" أسوة بما تعرضت له دبى من فقاعة عقارية في عام 2009 أدت إلى تراجع أسعار العقارات بنسبة 65%، وانهارت السوق العقارية وقتها قبل أن تستعيد عافيتها من جديد، وزادت تلك المخاوف بسبب زيادة اسعار الوحدات السكنية والعقارات بشكل غير طبيعى، علاوة على زيادة المعروض من الوحدات السكنية وفى ذات الوقت تراجع حجم الطلب نتيجة الظروف الاقتصادية الصعبة التى يعانى منها المصريين.
و تباينت آراء المستثمرين والخبراء حول إمكانية تعرض مصر لأزمة فقاعة عقارية الفترة القادمة، ويرى جانب منهم ان السوق العقارية المصرية تعانى من اضطراب واضح حاليا، وقد يسير بنا لأزمة جديدة خلال الفترة القادمة، نتيجة ارتفاع اسعار العقارات بشكل مغالى فيه، ودون النظر لحجم الطلب بالسوق، والذى يقتصر على فئات بعينها ولا تمثل شريحة كبيرة بالسوق، واستمرار هذا الوضع قد يؤدى بنا لأزمة " فقاعة عقارية" كما حدثت فى دبي.
فيما يستبعد آخرون تعرض مصر لتلك الأزمة، وأكدوا على ان السوق العقارى المصرى يعتمد على طلب حقيقي حيث ان هناك ما يزيد عن 500 الف حالة زواج سنويا تحتاج لوحدات سكنية، علاوة على ان الشركات العقارية فى مصر تبيع الوحدات على الخرائط وقبل إنشاؤها بما يؤكد على ارتفاع حجم الطلب بالسوق، واشاروا الى ان السوق العقارى المصرى يتميز بتنوعه وكبر حجمه مقارنة بالأسواق العقارية بالدول المجاورة، وما يحدث فى تلك الدول ليس بالضرورة يمكن تكراره فى مصر، نظرا لاختلاف الظروف والمعطيات بكل سوق.
والفقاعة العقارية هى ارتفاع معدلات بيع العقارات بصورة تفوق حجم الشراء، ما يترتب عليه لجوء مقتني الوحدات للبيع بأسعار منخفضة، ويزداد الموقف حدة عند اعتماد شريحة من مقتني الوحدات على القروض الشخصية أو التمويل العقاري في شراء هذه الوحدات بغرض الاستثمار أو السكن الثاني، حيث سيضطرون إلى البيع السريع بأسعار أكثر انخفاضًا لتفادي تعرضهم لأزمة مالية.
كماتتمثل في تحقيق مقتني الوحدات أرباحا من عمليات البيع المتكررة للوحدات، حتى تصل الأزمة إلى مرحلتها الثالثة وهي الأشد خطورة حيث ستكون وصلت أسعار الوحدات إلى مستويات مرتفعة للغاية وفي المقابل تبيع الشركات العقارية وحداتها على أقساط تصل إلى 10 سنوات.
قال إبراهيم الشواربي رئيس شركة زووم ان اكسبو لتنظيم المعارض والخبير العقاري إنه غير وارد بالمرة حدوث أي تقلبات بالسوق العقاري خصوصا ظاهرة الفقاعة العقارية ظهرت في بعض الاسواق العربية في وقت سابق،مشيراإلى أن صناعة العقار عبارة عن تركيبة تتكون من قطعة وأعمال خرسانية وتشطيبات وهامش ربح ومع الازدياد المستمر في هذه المنظومة تترفع تكلفة المنتج النهائي سواء كان سكنيا أو إداريا أو تجاريا.
وأضاف الشواربي أن القروض والتمويل العقاري منافذ رئيسة لظهور الفقاعة العقارية لأن العميل يكون مكبلا في هذا الموقف بفوائد بنكية تتراوح من12-14% تؤدي لارتفاع سعر الوحدة،موضحا أن العميل إذا رغب في بيع الوحدة بعد ذلك بالنظام النقدي ستنخفض قيمتها وبالتالي تظهر الفجوة أو ما يعرف بالفقاعة العقارية.
واستثنى الشواربي بعض الحالات الفردية بالسوق المحلي التي يتجه فيها أصحابها للمضاربة بشراء عدد كبير من الوحدات ومن ثم طرحها للبيع مرة بأسعار مبالغ فيها،وعندها تكون المفاجأة بامتناع العميل عن الشراء فيضطر مجبرا إلى بيعها بنفس قيمتها او أقل لاستعادة أموالها وهو ما يعرف بعملية حرق الأسعار.
وأعاد الخبير العقاري تقبل السوق المحلي لارتفاع اسعار الشقق والاقبال على شرائها بسبب أن حجم من تبنيها الدولة والقطاع الخاص لا يكفي متطلبات المواطنين من العقارات،فضلا عن انعدام الخطورة بالاستثمار العقاري عكس المضاربات في البورصة إو سوق العملة وبعض الأنشطة التجارية.
ولفت الشواربي إلى أن طوال تاريخ السوق العقاري في مصر لم نرى أو نسمع عن انخفاض في سعر الشقق بل هناك ارتفاع مستمر وفق معطيات متعددة منها مدخلات صناعة العقاري وحجم التضحم وزيادة الطلب مقابل تراجع المعروض.
ومن جانبه، اكد فتح الله فوزى رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين على ان تكرار أزمة الفقاعة العقارية فى مصر أسوة بما حدث فى الإمارات عام 2009، أمر بعيد ولن يحدث فى مصر لأسباب كثيرة، وأشار إلى ان ظاهرة الفقاعة العقارية تحدث عندما تكون هناك وحدات جاهزة وزيادة فى المعروض مقابل ضعف القوة الشرائية وتراجع المبيعات وإصابة السوق بحالة ركود وهذا لا يحدث فى مصر، وخاصة وإن الشركات العقارية فى مصر تبيع الوحدات على الخرائط وقبل إنشاؤها.
وتابع رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين: يجب أن نفرق بين الفقاعة العقارية وارتفاع الاسعار، لأن الفقاعة تعنى ان هناك منتج ولا يوجد سوق له، ولكن ارتفاع الاسعار الحادث الآن نتيجة لزيادة تكلفة البناء والتشييد بسبب الارتفاعات المتلاحقة فى اسعار الدولار وتراجع قيمة الجنيه، بما أدى لزيادة اسعار مواد البناء الحديد والاسمنت والدهانات والأخشاب وغيرها، خلاف تطبيق ضريبة القيمة المضافة التى أدت لزيادات جديدة فى الاسعار.
ولفت إلى ان السوق العقارية المصرية به طلب حقيقى على العقار والوحدات السكنية، علاوة على انها تمثل أفضل وسيلة الادخار للمواطنين للحفاظ على مدخراتهم وأموالهم فى ظل تراجع قيمة الجنيه.
وردا على سؤال حول تأثير ارتفاع اسعار العقارات على حجم المبيعات بالسوق، أكد فوزى على ان استمرار ارتفاع الاسعار قد يؤثر بالفعل على معدلات البيع بالسوق، ولذلك فإن القطاع العقارى سيحتاج لفترة تقدر بحوالى عام او عام ونصف لاستيعاب الزيادات الجديدة فى الأسعار ، حيث من الصعب أن ترفع الشركات العقارية الاسعار بنسب كبيرة مرة واحدة وسيكون الأمر تدريجيا.
ورفض فتح الله فوزى تحديد نسبة الارتفاعات المتوقعة فى الاسعار الفترة القادمة، وقال ان هناك حالة ترقب لقرارات الحكومة المنتظرة فى إطار خطة الإصلاح الاقتصادى ومنها تعويم الجنيه ورفع اسعار المحروقات والسولار والبنزين وتأثير ذلك على السوق العقارى، مشيرا الى ان هناك توقعات لزيادات جديدة فى الاسعار خلال الفترة القادمة ولكن من الصعب تحديدها الآن.
واتفق معه فى الرأى، المهندس صلاح حجاب الرئيس الفخرى للجمعية المصرية للتخطيط العمرانى، واستبعد تكرار أزمة الفقاعة العقارية فى مصر، وأشار إلى ان ارتفاعات الاسعار الحالية نتيجة لاضطرابات سوق العملة وارتفاع تكلفة البناء والتشييد، لافتا إلى ان هناك طلب حقيقى بالسوق العقارية المصرية حيث ان هناك حوالى 500 الف حالة زواج جديدة سنويا وهى بالطبع فى حاجة لوحدات سكنية على مختلف الشرائح المجتمعية، علاوة على الطلب على العقارات بغرض الادخار والاستثمار.
وأكد على ان السوق العقارى المصرى يتميز بتنوعه وكبر حجمه مقارنة بالأسواق العقارية بالدول المجاورة، وما يحدث فى تلك الدول ليس بالضرورة يمكن تكراره فى مصر، نظرا لاختلاف الظروف والمعطيات بكل سوق.
وعلى جانب آخر قال الدكتور إبراهيم عوض الاستشاري والخبير العقاري، ان السوق العقارية المصرية تعانى من اضطراب واضح حاليا، وقد يسير بنا لأزمة جديدة خلال الفترة القادمة، نتيجة ارتفاع اسعار العقارات بشكل مغالى فيه، ودون النظر لحجم الطلب بالسوق، والذى يقتصر على فئات بعينها ولا تمثل شريحة كبيرة بالسوق، واستمرار هذا الوضع قد يؤدى بنا لأزمة " فقاعة عقارية" كما حدثت فى دبي.
وأشار إلى ان ذلك بسبب ضعف القوة الشرائية للمصريين وبالتالى إصابة السوق بحالة ركود، ومن ثم تراجع الاسعار وإصابة السوق بحالة من الشلل التام،
واكد على ارتفاع أسعار العقارات والوحدات السكنية بسبب صعود الدولار وارتفاع أسعار المدخلات والمواد الخام للبناء والتشييد، وهو ما ينعكس بشكل مباشر على أسعار العقارات، واشار الى أن ارتفاع أسعار الأراضي سيظل ايضا احد العوامل الرئيسية لارتفاع أسعار العقارات، في ظل الصعود الكبير لأسعار الأراضي خلال الفترة الأخيرة، بجانب ارتفاع أسعار المواد الخام بما يؤثر بشكل مباشر على ارتفاع التكلفة الإجمالية للعقار وهو ما يتحمله في النهاية المواطن.
